Die meisten Immobiliengeschäfte in Portugal werden über Makler abgewickelt. Besonders häufig, wenn es ein ausländischer Käufer ist. Doch wer ist der "richtige Makler". Allgemein gilt: International tätige, große Makler haben den Vorteil, dass sie als seriös gelten; ein kleiner Makler vor Ort kann aber durchaus die bessere Wahl sein, weil er die örtlichen Gegebenheiten genau kennt und entsprechende Kontakte hat. Bevor Sie einen Makler einschalten, sollten Sie genau wissen, wo Sie leben wollen, welche Voraussetzungen das Grundstück, das Haus oder die Wohnung haben sollte und wie hoch Ihr maximales Budget dafür ist. Es ist auch sinnvoll, erst einmal selbst die Gegend zu erkundigen. Schilder mit "vende-se" zeigen an, dass das Objekt zum Verkauf steht. Als Ansprechpartner ist dort oft der vom Verkäufer beauftragte Makler genannt.
Die Makler:
Jeder Immobilienmakler in Portugal ist gesetzlich überprüft, er muss eine Berufsqualifikation nachweisen können und eine Lizenz besitzen (mediador autorizado). Diese hängt auch meist in seinem Büro aus, falls nicht, fragen Sie unbedingt danach und lassen Sie sich die Lizenz zeigen. Ausländische Makler ohne portugiesische Lizenz dürfen nicht vermitteln. Achtung: Die Lizenz beinhaltet aber nicht automatisch eine Berufshaftpflichtversicherung oder einen Verbraucherschutz. Der Makler sollte deshalb Mitglied in einem der folgenden Berufsverbände sein:
Wer ist der "richtige" Makler:
Ein guter Makler wird eine große Angebotspalette mit umfangreichen Beschreibungen und Bildern haben und auf Ihre Vorstellungen eingehen. Alle größeren Makler haben den entsprechenden Internet-Auftritt. So können Sie sich zu Hause bereits vorab ein Bild machen von den Objekten. Vor Ort ist es üblich, dass Sie mit dem Makler gemeinsam die Objekte besichtigen. Vorher wird er Sie meistens bitten, ein Dokument zu unterschreiben um sicher zu stellen, dass er seine Provision auch dann erhält, falls Sie später direkt mit dem Eigentümer oder einem anderen Makler abschließen.
Wie hoch sind die Maklergebühren:
Da gibt es leider keine einheitliche Regelung. Üblicherweise beträgt die Courtage zwischen fünf und maximal 10 Prozent, diese Summe wird im Kaufpreis enthalten sein und wird damit vom Verkäufer bezahlt. Neben der Kaufabwicklung bieten Makler noch weitere Dienste an. Rechtsangelegenheiten sollte aber zu Ihrer Sicherheit unbedingt von einem Rechtsanwalt für Sie getätigt werden. Vorsicht auch bei Angeboten, z. B. die Hausverwaltung zu übernehmen.
Welche weiteren Kosten entstehen:
Neben dem Kaufpreis gibt es eine Menge Zusatzkosten, die nach dem Kauf auf Sie zukommen. Gehen Sie davon aus, dass sich der Kaufpreis um etwa 10-15 Prozent erhöht. Früher war es normal, den tatsächlichen Wert der Immobilien wesentlich niedriger anzugeben, um Gebühren und Steuern zu sparen. Jetzt wurden die meisten Immobilien neu bewertet und es sind gesalzene Strafen, wenn Sie als Käufer einen niedrigeren Preis angeben.
Mehrwertsteuer:
Bei neuen Immobilien sind 23.% Mehrwertsteuer zu zahlen, also wenn die Immobilie zum ersten Mal auf den Markt kommt. Sie ist im Regelfall immer im genannten Kaufpreis enthalten und darf nicht noch zusätzlich berechnet werden.
Notarielle Gebühren:
Sie sind nicht vom Kaufpreis abhängig. Normal ein Betrag von ca. 150 Euro, Änderungen oder Klauseln im Kaufdokument zusätzlich je 1,25 Euro plus evtl. weitere geringfügige, nicht nennenswerte Zusatzkosten
Rechtsanwalt:
Normalerweise etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Die tatsächliche Summe hängt natürlich vom geleisteten Arbeitsaufwand ab
Üblich ist es jedoch, mit dem Anwalt einen Fixpreis schriftlich zu vereinbaren, als ihm eine Blanco-Vollmacht zu geben
Anmeldegebühren:
Grundbuchamt (conservatória do registo predial) etwa bei 0,75 bis 1 Prozent des Immobilienwerts. Wird normalerweise zusammen mit den Notargebühren beglichen
Gebühren für den Sachverständigen:
Wenn Sie begutachten lassen wollen, hängt das von der Art der Untersuchung ab. Nur eine Wertschätzung oder weitergehende Untersuchungen, z. B. über die Bodenbeschaffenheit, Brandgefährdung, Überschwemmungsgebiet usw. Die Kosten liegen ca. ab 700 € aufwärts, je nach Art und Aufwand. Das können Sie aber vorab klären.
Hypothekenkosten:
Für die Bereitstellung, Bearbeitung und Bewertung einer Hypothek durch die Bank werden etwa ein Prozent der Darlehenssumme fällig, ebenfalls nochmals ein Prozent als Verwaltungsgebühr.
Anschlußgebühren:
Eventuell sind Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser sowie für die Installationen der Zähler zu zahlen. Der Bauherr sollte Ihnen eine Gesamtübersicht über alle Anschlusskosten aushändigen.
Übertritts-Steuer:
bei Immobilien aus zweiter Hand: IMT - Imposto Municipal a Transmissão Onerosa de Imóveis
Dieser Simulator errechnet Ihnen die Steuer, wenn Sie ins Bild klicken
Diese Steuer -obwohl in der EU sehr umstritten - muss ein paar Tage vorher schon bezahlt werden, bevor das endgültige Verkaufsdokument , die escritura unterzeichnet wird. Der Zahlungsbeleg muss dem Notar vor der Unterzeichnung der escritura vorgelegt werden und verbleibt in seinen Unterlagen. Lassen Sie sich deshalb eine Kopie der Quittung geben
Abschließende Empfehlungen:
Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, sollten Sie neben einem seriösen Makler unbedingt einen Gutachter zur Wertermittlung und einen Rechtsanwalt für die rechtliche Vertragdsabwicklung nehmen. Lassen Sie sich davon nicht abbringen. Ein Notar hat in Portugal keine beratende Tätigkeit. Er geht davon aus, dass Sie wissen, was Sie bei ihm unterschreiben.
Ein sehr interessantes Video, was ein Makler in Portugal darf und was nicht, wie das Rechtsverhältnis des Maklers ist. findet sich bei Rechtsanwalt Dr. Rathenau
Die Makler:
Jeder Immobilienmakler in Portugal ist gesetzlich überprüft, er muss eine Berufsqualifikation nachweisen können und eine Lizenz besitzen (mediador autorizado). Diese hängt auch meist in seinem Büro aus, falls nicht, fragen Sie unbedingt danach und lassen Sie sich die Lizenz zeigen. Ausländische Makler ohne portugiesische Lizenz dürfen nicht vermitteln. Achtung: Die Lizenz beinhaltet aber nicht automatisch eine Berufshaftpflichtversicherung oder einen Verbraucherschutz. Der Makler sollte deshalb Mitglied in einem der folgenden Berufsverbände sein:
- AMI -Associação de Mediadores Imobiliários
- AMA -Associação dos Mediadores do Algarve.
- Sociedade de Mediação Imobiliária
Wer ist der "richtige" Makler:
Ein guter Makler wird eine große Angebotspalette mit umfangreichen Beschreibungen und Bildern haben und auf Ihre Vorstellungen eingehen. Alle größeren Makler haben den entsprechenden Internet-Auftritt. So können Sie sich zu Hause bereits vorab ein Bild machen von den Objekten. Vor Ort ist es üblich, dass Sie mit dem Makler gemeinsam die Objekte besichtigen. Vorher wird er Sie meistens bitten, ein Dokument zu unterschreiben um sicher zu stellen, dass er seine Provision auch dann erhält, falls Sie später direkt mit dem Eigentümer oder einem anderen Makler abschließen.
Wie hoch sind die Maklergebühren:
Da gibt es leider keine einheitliche Regelung. Üblicherweise beträgt die Courtage zwischen fünf und maximal 10 Prozent, diese Summe wird im Kaufpreis enthalten sein und wird damit vom Verkäufer bezahlt. Neben der Kaufabwicklung bieten Makler noch weitere Dienste an. Rechtsangelegenheiten sollte aber zu Ihrer Sicherheit unbedingt von einem Rechtsanwalt für Sie getätigt werden. Vorsicht auch bei Angeboten, z. B. die Hausverwaltung zu übernehmen.
Welche weiteren Kosten entstehen:
Neben dem Kaufpreis gibt es eine Menge Zusatzkosten, die nach dem Kauf auf Sie zukommen. Gehen Sie davon aus, dass sich der Kaufpreis um etwa 10-15 Prozent erhöht. Früher war es normal, den tatsächlichen Wert der Immobilien wesentlich niedriger anzugeben, um Gebühren und Steuern zu sparen. Jetzt wurden die meisten Immobilien neu bewertet und es sind gesalzene Strafen, wenn Sie als Käufer einen niedrigeren Preis angeben.
Mehrwertsteuer:
Bei neuen Immobilien sind 23.% Mehrwertsteuer zu zahlen, also wenn die Immobilie zum ersten Mal auf den Markt kommt. Sie ist im Regelfall immer im genannten Kaufpreis enthalten und darf nicht noch zusätzlich berechnet werden.
Notarielle Gebühren:
Sie sind nicht vom Kaufpreis abhängig. Normal ein Betrag von ca. 150 Euro, Änderungen oder Klauseln im Kaufdokument zusätzlich je 1,25 Euro plus evtl. weitere geringfügige, nicht nennenswerte Zusatzkosten
Rechtsanwalt:
Normalerweise etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Die tatsächliche Summe hängt natürlich vom geleisteten Arbeitsaufwand ab
Üblich ist es jedoch, mit dem Anwalt einen Fixpreis schriftlich zu vereinbaren, als ihm eine Blanco-Vollmacht zu geben
Anmeldegebühren:
Grundbuchamt (conservatória do registo predial) etwa bei 0,75 bis 1 Prozent des Immobilienwerts. Wird normalerweise zusammen mit den Notargebühren beglichen
Gebühren für den Sachverständigen:
Wenn Sie begutachten lassen wollen, hängt das von der Art der Untersuchung ab. Nur eine Wertschätzung oder weitergehende Untersuchungen, z. B. über die Bodenbeschaffenheit, Brandgefährdung, Überschwemmungsgebiet usw. Die Kosten liegen ca. ab 700 € aufwärts, je nach Art und Aufwand. Das können Sie aber vorab klären.
Hypothekenkosten:
Für die Bereitstellung, Bearbeitung und Bewertung einer Hypothek durch die Bank werden etwa ein Prozent der Darlehenssumme fällig, ebenfalls nochmals ein Prozent als Verwaltungsgebühr.
Anschlußgebühren:
Eventuell sind Anschlüsse für Strom, Gas, Wasser sowie für die Installationen der Zähler zu zahlen. Der Bauherr sollte Ihnen eine Gesamtübersicht über alle Anschlusskosten aushändigen.
Übertritts-Steuer:
bei Immobilien aus zweiter Hand: IMT - Imposto Municipal a Transmissão Onerosa de Imóveis
Dieser Simulator errechnet Ihnen die Steuer, wenn Sie ins Bild klicken
Diese Steuer -obwohl in der EU sehr umstritten - muss ein paar Tage vorher schon bezahlt werden, bevor das endgültige Verkaufsdokument , die escritura unterzeichnet wird. Der Zahlungsbeleg muss dem Notar vor der Unterzeichnung der escritura vorgelegt werden und verbleibt in seinen Unterlagen. Lassen Sie sich deshalb eine Kopie der Quittung geben
Abschließende Empfehlungen:
Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, sollten Sie neben einem seriösen Makler unbedingt einen Gutachter zur Wertermittlung und einen Rechtsanwalt für die rechtliche Vertragdsabwicklung nehmen. Lassen Sie sich davon nicht abbringen. Ein Notar hat in Portugal keine beratende Tätigkeit. Er geht davon aus, dass Sie wissen, was Sie bei ihm unterschreiben.
Ein sehr interessantes Video, was ein Makler in Portugal darf und was nicht, wie das Rechtsverhältnis des Maklers ist. findet sich bei Rechtsanwalt Dr. Rathenau
