UPDATE 6.10.2023

Zum neuen Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro – Mais Habitação hier die wichtigsten Änderungen für Alojamento Local (AL)-Lizenzen.

  • Die AL-Lizenz ist nicht mehr übertragbar: Die Registriernummer der AL-Einrichtung wird personenbezogen und nicht übertragbar, außer im Falle der Erbfolge.

  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich einer AL widersetzen: Wird eine Wohnung eines Condominiums für AL genutzt, kann die Versammlung der Wohnungseigentümer durch einen Beschluss mit mindestens Zwei-Drittel-Mehrheit dieser Nutzung widersprechen, es sei denn, die Gründungssatzung sieht dies ausdrücklich vor (meist in touristischen Urbanisationen), oder es liegt ein ausdrücklicher Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vor, AL zu genehmigen.

  • Aussetzung neuer AL-Lizenzen: Die Erteilung neuer AL-Lizenzen für Wohnungen wird im gesamten Staatsgebiet ausgesetzt, mit Ausnahme der Binnengebiete des Festlandes und der autonomen Regionen Madeira und Azoren.

  • Außerordentliche Steuer auf Wohnungen mit AL: Auf solche Apartments wird eine Zusatzsteuer von 15 % erhoben, die im Juni des Folgejahres zu zahlen ist.

  • Neue AL-Lizenzen, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes ausgestellt werden, sind 5 Jahre lang gültig.

  • Lizenzen, die vor diesem Gesetz ausgestellt wurden, werden im Jahr 2030 neu bewertet. Wenn die Lizenz im Jahr 2030 zur Verlängerung angenommen wird, bleibt sie weitere 5 Jahre gültig. Die Neubewertungen werden in beiden Fällen von der örtlichen Câmara Municipal durchgeführt.
Diese Informationen stammen aus verschiedenen Quellen. Bei weiteren Fragen empfehlen wir ihnen dringend, sich bei einem Fachmann (Buchhalter, Solicitador oder Advogado) über ihre spezifische Situation zu informieren.


Bisherige Regelungen:

Die Anwaltskanzlei Dr. Rathenau & Kollegen hat einen sehr interessanten Beitrag zu diesem Thema auf Ihrer Homepage
Darin führt die Kanzlei aus:


Im portugiesischen Mietrecht ist zwischen Wohnraummiete und gewerblicher Miete sowie zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen zu unterscheiden. Einen Sonderfall stellt die Vermietung von Wohnraum an Touristen dar (sog. alojamento local ). Das Pachtrecht betrifft die Verpachtung von unbebauten Grund und ist in Portugal gesondert geregelt.

Bevor Sie einen Mietvertrag abschließen, ist dessen anwaltliche Prüfung von herausragender Bedeutung, gleich ob Sie Mieter oder Vermieter sind. Wir erstellen den zweisprachigen Miet- oder Pachtvertrag. Das Miet- und Pachtrecht ist sehr streng; unterschiedliche Regelungen sind zu beachten. Sehr wichtig ist, dass Miet- und Pachtverträge nach portugiesischem Recht der Schriftform unterliegen. Mündliche Miet- oder Pachtverträge über Immobilien gibt es nicht.

Wie bereits erläutert, nimmt die (kurzzeitige) Vermietung von Wohnimmobilien an Touristen eine besondere Stellung im portugiesischen Recht ein. Da viele unserer Mandanten ihre portugiesischen Immobilien zeitweise an Touristen vermieten, stellen wir Ihnen nachfolgende das sog. alojamento local vor:​
  • Die Vermietung an Touristen ist genehmigungspflichtig;​
  • Der Antrag auf Erteilung der alojamento local-Erlaubnis ist an den Bürgermeister der örtlichen Gemeinde zu richten. Die Anträge werden in einer gemeindeübergreifenden Datenbank registriert. Jedem wird eine Nummer zugewiesen. Werbeanzeigen von Unterkünften müssen den Namen bzw. das Logo und die Nummer der Registrierung enthalten. Zwecks Bekämpfung der Steuerflucht wird jede neue Registrierung dem portugiesischen Tourismusverband (Turismo de Portugal I. P.) zugeleitet. Der Tourismusverband leitet dem Finanzamt halbjährlich die persönlichen Daten der Gewerbetreibenden zu. Auf der Internetseite des Tourismusverbandes sind außerdem alle Namen der alojamento local-Unterkünfte veröffentlicht;​
  • Dem Antrag auf Erteilung der alojamento local-Erlaubnis sind folgende Unterlagen beizufügen: a) baurechtliche Nutzungsbescheinigung, b) Name, Steuernummer und Anschrift des Gewerbetreibenden, c) Name und Anschrift der alojamento local-Unterkunft, d) Anzahl der Zimmer, Betten und maximale Mieterzahl, e) Datum des Gewerbebeginns sowie f) Name, Anschrift und Telefonnummer einer Person, die bei einem Notfall kontaktiert werden kann. Ferner sind folgende Unterlagen beizufügen: a) Kopie des Ausweisdokumentes (bzw. des Handelsregisterauszuges) des Gewerbetreibenden, b) Versicherung an Eides statt, dass der angebotene Wohnraum sich zum Vermieten eignet und die gesetzlichen Bestimmungen erfüllt, c) Kopie des Steuerkatasterauszuges der Immobilie (falls der Antragssteller der Immobilieneigentümer ist), d) Kopie des Mietvertrages mit der Befugnis zur Untervermietung (falls der Antragssteller der Mieter ist) sowie e) Kopie der Anmeldung des Vermietungsgewerbes beim Finanzamt. Wer die Versicherung an Eides statt bewusst falsch abgibt, erfüllt einen Straftatbestand. Außerdem haftet der Gewerbetreibende verschuldensunabhängig für alle Schäden, die auf die falsche Versicherung an Eides statt zurückzuführen sind. Die Pflicht zum Nachweis der Gewerbeanmeldung beim Finanzamt führt dazu, dass niemand eine Vermietungslizenz erhält, ohne das Gewerbe vorher beim Finanzamt angemeldet zu haben;​
  • Der Nachweis des Antrages der alojamento local-Lizenz, der mit der Nummer der Registrierung versehen ist, berechtigt den Gewerbetreibenden bereits dazu, mit der Vermietung zu beginnen. Die Gemeinde ist allerdings verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen nach der Antragsstellung eine Prüfung vor Ort vorzunehmen, um festzustellen, ob die Mindestvoraussetzungen tatsächlich erfüllt sind. Wird bei der Ortbesichtigung festgestellt, dass die Mindestvoraussetzungen nicht vorliegen, wird die Erlaubnis widerrufen. Der Widerruf wird sowohl dem Tourismusverband als auch dem Finanzamt von der Gemeinde bekanntgegeben;​
  • Die Mindestvoraussetzungen, die eine alojamento local-Unterkunft zu erfüllen hat, lauten: a) das Gebäude muss sowohl außen als auch innen gepflegt sein, b) Gemeindewasser beziehen oder über eine autonome Wasserquelle verfügen, deren Qualität getestet wurde, c) am öffentlichen Abwassersystem angeschlossen sein oder über eine autonome septische Fäkaliengrube verfügen, die für die zulässige Gesamtzahl der Mieter ausreichend groß ist und d) kaltes und warmes Leitungswasser haben. Die einzelnen Schlafzimmer müssen außerdem Folgendes erfüllen: a) ein Fenster oder eine sonstige Öffnung haben, die direkt nach außen führt und dadurch die Lüftung des Raumes gewährleistet, b) über geeignete Möbel und Gerätschaften verfügen, c) über ein System beinhalten, dass die Lichteinstrahlung von außen verhindern kann (Vorhänge, Rollläden o.Ä.) und d) die Türen müssen sicher verschließbar sein. Das Mietobjekt ist natürlich stets in einem hygienisch einwandfreien Zustand zu halten. Mietobjekte, die eine Kapazität von 10 oder mehr Mietern haben, müssen besondere Feuerschutzbestimmungen erfüllen. Objekte mit einer Kapazität von bis zu 9 Mietern müssen nur über ausreichend Feuerlöscher, Feuerlöschdecken und Erste-Hilfematerial verfügen sowie die Notfallnummer 112 in jeder Wohneinheit anzeigen. Schließlich muss jedes Mietobjekt ein Beschwerdebuch (livro de reclamações) besitzen. Die Existenz des Beschwerdebuches muss in den Räumlichkeiten kenntlich gemacht werden;​
  • Wie ausgeführt, muss dem Antrag auf Vermietungserlaubnis der Nachweis der Gewerbeanmeldung beim portugiesischen Finanzamt beigefügt werden. Die Vermietung an Touristen stellt ein Gewerbebetrieb dar. Die steuerliche Einordnung hängt zum einen davon ab, ob Vermieter eine natürliche oder juristische Person ist. Zum anderen ist relevant, ob der Vermieter gleichzeitig der Eigentümer der Wohnung ist.​
Die allermeisten Wohnungen stehen im Eigentum natürlicher Personen (Privateigentum) und werden direkt von diesen vermietet. Bei der Besteuerung der Mieteinkünfte hat der Vermieter die Wahl zwischen der Gewinnermittlung aufgrund ordentlicher Buchführung und der Gewinnermittlung nach dem vereinfachten Besteuerungsverfahren. Ratsam ist in aller Regel das vereinfachte Besteuerungsverfahren. Im vereinfachten Besteuerungsverfahren wird der Gewinn pauschal mit nur 35 % der Mieteinnahmen festgesetzt, d.h. 65 % des Einkommens wird nicht besteuert. Ist der Vermieter in Portugal nur beschränkt steuerpflichtig, beträgt die Einkommensteuer 28 %. Der Vermieter kann sich aber auch dazu entscheiden, wie ein unbeschränkt Steuerpflichtiger behandelt zu werden. In diesem Falle findet die progressive Steuertabelle Anwendung, d.h. je höher das Einkommen, je höher der Steuersatz.
Die Mieteinnahmen unterliegen der Mehrwertsteuer. Der Steuersatz beträgt nur 6 %; Vorsteuerbeträge können geltend gemacht werden. Liegen die Mieteinnahmen unter 10.000 € im Steuerjahr, muss allerdings keine Mehrwertsteuer berechnet werden.
Das touristische Mietgewerbe setzt die Registrierung bei der Sozialversicherung voraus. Im ersten Jahr der Gewerbetätigkeit besteht keine Beitragspflicht. Weist der Vermieter nach, dass er bereits (in Portugal oder im EU-Ausland) Sozialversicherungsbeiträge zahlt, wird er von der Beitragspflicht im Zusammenhang mit dem Mietgewerbe befreit. Wer z.B. in Deutschland Beiträge leistet, kann diesen Nachweis durch das A1-Formular erbringen. Die Höhe der Beiträge in Portugal richtet sich nach dem Einkommen. Ist das Mietgewerbe allerdings die einzige Einnahmequelle, besteht keine Beitragspflicht für Wohnraum, der als apartamento (Apartment) oder moradia (Wohnhaus) klassifiziert ist. Es besteht aber auch die Pflicht zur Anmeldung beim Sozialversicherungsamt.