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Hauskauf ohne Vorvertrag

Mafalda

Mafalda

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10. Dez. 2014
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25
Guten Morgen,
Hat von Euch jemand eine Immobilie ohne Vorvertrag gekauft, dh ist dierkt zum Notar gegangen ?
Ich bin am überlegen, ob ich dem Verkäufer diesen Vorschlag unterbreite. Wir sind cash buyers and wollen den Kaufprozess so schnell und unkompliziert wie möglich abwickeln. Der Notar prüft alle Unterlagen, und man bekommt bei ihm einen zweisprachigen Kaufvertrag vorgelegt, wenn ich das richtig verstanden habe. ?
 
Wir hatten einen Vorvertrag. Wenn ich mich richtig entsinne ist ein Vorvertrag für beide Parteien auch ohne Notar o. ä. (einfach auf einem Blatt Papier mit allen Eckpunkten) bindend, ABER der Käufer könnte ohne Kosten zurücktreten; der Verkäufer NICHT. Dieser muss dann das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen. Die Anzahlung ist meist 10 %....höher macht mehr Druck auf den Verkäufer....;-)
Dann kannst Du -IN RUHE- als Käufer alle Eintragungen in den Grundbüchern vom Notar prüfen lassen. Lasst Euch nicht bzw. setzt Euch nicht selbst unter druck. Es gibt viele Stolpersteine beim Immobilienkauf (Besitzverhältnisse/Belastungen/Baugenehmigung) - vor allem in Portugal.
 
Ja, die Sache mit der Anzahlung bei Kaufvorvertrag ist mir bekannt. Mir gefällt dabei aber nicht, das die Anzahlung direkt an den Verkäufer erfolgt, in Form eines Bankchecks. Wenn ich ein notarielles Treuhandkonto als Alternative erwähne, wird der Makler sofort giftig.
Wenn der Verkäufer nun aber alle nötigen Papiere bereit hält, der Titel klar ist und keine Belastungen bestehen, könnte man doch direkt zum Notar gehen, um den Kaufvertrag abzuschliessen ?
 
Ich glaube mal wo gelesen zu haben das es so ein Treuhandkonto in Portugal nicht gibt bzw. nicht üblich ist (in D Notaranderkonto).

Mafalda, such Dir DEINEN Notar und nicht den vom Verkäufer/Makler. Ist der Makler ein "Dahergelaufener" oder von einer richtigen Firma (era, Remax...)?

mighty mouse schrieb:
Kommt der Vertrag nicht zu Stande, weil der Käufer nicht mehr kaufen möchte , ist die 10%ige Anzahlung des Käufers in spe weg.
Zum Vergrößern anklicken....
Stimmt. Ich habe eben nochmal in den Unterlagen nachgelesen. Du hast recht.
Verkäufer tritt zurück: das Doppelte der Anzahlung als Strafe
Käufer tritt zurück: Anzahlung weg
 
Der Makler ist ein kleiner lokaler Makler, gehört leider nicht zu Remax, Era, etc. Ich galube nicht, das er unseriös ist, aber extrem unkooperativ. Auf jede Frage unsererseits antwortet er wie aus der Pistole geschossen mit " Ask your lawyer, ask your lawyer, aks your lawyer !" Das regt mich schon sehr auf, aber ich muss ja nicht den Makler kaufen:)

Tritt der Verkäufer zurück, bekommt man theoretisch das doppelte der Anzahlung zurück. In der Realität heist das, man muss es einklagen.
 
Mafalda schrieb:
Der Makler, gehört leider nicht zu Remax, Era, etc. Ich galube nicht, das er unseriös ist, aber extrem unkooperativ. Auf jede Frage unsererseits antwortet er wie aus der Pistole geschossen mit " Ask your lawyer, ask your lawyer, aks your lawyer !"
Zum Vergrößern anklicken....

(?leider)......Remax Büros zb. werden normalerweise von Franchisenehmer betrieben, die wechseln teilweise, zwar nicht wie's Hemd, aber manchmal schon recht flott.
Mit einem Schnellkurs kannst du da auch auf Makler machen.
Dein Makler gefällt mir recht gut, denn er scheint dir nicht, wie es häufig üblich, einen vom Pferd zu erzählen.
Was ist von Maklern an Kunden seit ewig oft für Blödsinn erzählt worden, nur damit der potenzielle Käufer anbeisst.
Der Makler braucht da nie für gerade zu stehen.

Wenn du auf sicher gehen willst, bittest du deinen Rechtsanwalt vor dem ganzen Procedere die Grundstücks-/Hausdokumente bei den Ämtern zu prüfen.
Ob zb. alles frei von Schulden ist usw., dass hat er ja eh durchzuführen.
Hast du noch keinen Rechtsanwalt, ist es nicht verkehrt auch deinen Makler mal nach einem geeigneten für deine Region zu fragen.
Der weiß sicherlich aus Erfahrung bei welchem es flott und schnell über die Bühne geht.
Da gibt es je nach Rechtsanwalt unterschiede zwischen 10 Wochen und ewig.
 
Ich habe die Liste der Anwälte, welche von der dtsch. Botschaft empfohlen werden. Die Angebote differieren allerdings sehr erheblich. Das mit Abstand höchste lag bei 1,5 % des Kaufpreises. Bei niedrigpreisigen Immobilien mag das attraktiv sein, bei hochpreisigen prohibitiv.
Bei Remax sagte man uns 0,5 % bis 1 % seien in Portugal üblich.
Kennt jemand einen guten Anwalt, Raum Lissabon, der portugiesische Preise verlangt ?
 
Wir kauften über Remax und hatten während der gesamten Abwicklung ein gutes Gefühl und alle Fragen wurden immer realistisch beantwortet. Die hatten dort genaue Vorgaben vom Franchisegeber und entsprechende todo-Listen. Nachfragen nach Nebenkosten waren fast auf den Cent genau. Natürlich kann dir das bei einem anderen Büro anders gehen...
Nachdem wir den Vorvertrag gemacht hatten, alle Formalitäten vom Notar geklärt waren u. das Objekt bezugsfertig war trafen wir uns mit dem Verkäufer, dem "Bankberater" des Verkäufers (der Bau wurde finanziert) u. dem Remaxmitarbeiter beim Notar. Der Notar hat dann nochmals online alles beim Grundbuchamt gegengeprüft und sofort -nachdem ich dem Bankmenschen des Verkäufers einen von meiner Bank bestätigten Scheck übergeben habe- die Eintragung im System des Grundbuchamtes vornehmen können. Manchmal ist Portugal richtig fortschrittlich.

Vielleicht kann ein Solicitador ("Anwalt light" )die von Dir gewünschten Infos auch einholen und den Vorgang prüfen und verlangt dafür weniger?
Ich würde mir einen "eigenen" Notar suchen.
 
Hallo,
wir arbeiten mit einem Rechtsanwalt im Norden von Portugal zusammen. Er spricht sehr gut deutsch und betreut auch Kundenkaeufe an der Algarve und bei Lissabon. Ich wuerde Dir empfehlen, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, da die Eigentumsueberpruefung anders als in Deutschland ueblich, nicht zu den Aufgaben des Notars gehoert.
Falls Du Interesse hast, kannst Du Ihn gerne unverbindlich anrufen und er kann Dir sagen, was es kosten wuerde. Du erreichst mich telefonisch unter T. 00351 961797729 . Ich kann Dir dann seine Telefonnummer geben.
Viele Gruesse aus Nordportugal
Petra Biergans ( Dieser Link ist leider nicht mehr erreichbar)

Falls sonst noch jemand Interesse an Immobilien in Portugal oder Spanien hat, kann er gerne mal auf meiner Homepage reinschauen.
Hier der Link: Dieser Link ist leider nicht mehr erreichbar
 
Anmerkung zu meinem Beitrag weiter oben:
Laut Aussage dieses Anwaltes duerfen Anwaelte in Portugal keine direkte Werbung im Internet machen. Das ist auch der Grund, weshalb ich seinen Namen und Telefonnummer weder hier, noch auf meiner Homepage veroeffentliche.

Als ich vor mehreren Jahren hier selber eine Quinta gekauft habe, hatte ich mehrere Probleme.
1) Die Quinta befindet sich in einem Nationalpark und zu diesem Zeitpunkt bekamen alle Grundstuecke neue Nummern.
2) Die Quinta war vom Eigentuemer nicht uebertragen worden und im Grundbuch waren noch die Voreigentuemer eingetragen. (Es ist oftmals gaengige Praxis, dass Immobilien verkauft werden, aber von den neuen Besitzern nicht umgetragen lassen werden. Dadurch kann es passieren, das die Person, die Ihnen eine Immobilie verkaufen will, nicht unbedingt auch im Grundbuch eingetragen ist. Ausserdem ist es aufgrund des Erbschaftsrechts auch oftmals so, dass mehrere Personen als Besitzer registriert sind. ) Es ist also ratsam, die Eigentumsverhaeltnisse genau pruefen zu lassen.

Mein eigener Kauf dauerte damals ueber 5 Jahre. Ich hatte erst einen Anwalt aus Porto und dann einen Anwalt aus Braga. Aber keiner hat es geschafft, diese Eintragungen zu erledigen. Erst dieser Anwalt, den ich hiermit weiterempfehlen moechte, hat die Eigentumsuebertragung abschliessen koennen. Ausserdem war er von allen 3 Anwaelten mit Abstand der guenstigste. Ich kann ihn also aus persoenlicher Erfahrung nur empfehlen.
Viele Gruesse Petra Biergans ( Dieser Link ist leider nicht mehr erreichbar )
 
meiner unmaßbeblichen Meinung nach wird es nicht ohne Vorvertrag gehen.

Der Notartermin in Portugal hat anders als in Deutschland lediglich deklatorischen Wert d. H. der Notar deklariert offiziell, was im Vorvertrag zwischen den Parteien abgemacht wurde und veranlasst den Grundbucheintrag.
Ohne Vorvertrag wird es nicht möglich sein, die Grunderwerbssteuer zu entrichten, die vor dem Notarvertrag gezahlt sein muss.
Beim Notartermin muss der Käufer die Zahlung der Grunderwerbssteuer nachweisen, dazu muss der Vorvertrag bei den Financas vorgelegt werden.
Das Problem ist, in Deutschland z. B. kommt der verbindliche Kaufvertrag für die Immobilie beim Notarvertrag zustande, es wird ein Zahlungstermin und ein Übergabetermin vertraglich abgemacht.
In Portugal kommt der rechtsverbindliche Kaufvertrag bereits durch den Vorvertrag zustande, hier wird ein Zahlungs und Übergabetermin festgelegt, der auch an gewisse Regeln gebunden ist. Im Vorvertrag wird bereits verbindlich fetsgelegt wann man sich bei welchem Notar trifft um den Vertrag zu "deklarieren" und die Kaufsumme zu entrichten. Danach geht der Besitz sofort über.
Ist auf dem Objekt noch eine Hypothek eingetragen, muss diese nachweisbar zum Notartermin abgelöst sein. Das wird auch nur mit dem verbindlichen Vorvertrag gelingen.
Letztlich wird es schwer sein, einen Notar zu finden, der ohne Vorvertrag tätig wird.

Glaube ich alles, weiß ich aber nicht.
 
Nachtrag. Notaranderkonto ist in Portugal wirklich nicht üblich.
Ein gut ausgearbeiteter Vorvertrag dagegen ist sehr wichtig, weil hier der rechtsverbindliche Kauf vollzogen wird.
 
Hier als Besipiel meine Rohinterpretation von einem Vorvertrag, wie er von Remax z. B. empfohlen wird.
Hier die Rohübersetzung von einem Vorvertrag als Besipiel:
Rohübersetzung

Vertrag über die Zusage eines Kaufes und Verkaufes (Vorvertrag)

Zwischen:

der Erstunterzeichnerin
……………., .Ausweis und …., Steuernummer:…wohnhaft Adresse in der Eigenschaft als Verkäuferin.

Und

Den Zweitunterzeichnern
Name mit allen notwendigen persönlichen Daten.
Und der für die portugiesische Steuernummer notwendige Wohnadresse in Portugal in Ihrer Eigenschaft als Käufer.

Berücksichtigend dass:

1. Die Erstunterzeichnerin legitime Eigentümerin, Besitzerin und Nutzerin des Wohneigentums…….., Gemeinde und Verwaltungsbezirk….., eingetragen im Grundbuchamt von …….unter der Nr …. und im Kataster der Wohnbebauung unter der Nr ….. der genannten Gemeinde mit der Nutzungsgenehmigung Nr….ausgestellt von der Gemeindeverwaltung ……am ……ist.
2. Die Erstunterzeichnerin beabsichtigt den Verkauf des genannten unabhängigen Wohneigentums ausgestattet mit z. B. den folgenden Elektrohaushaltsgeräten; Kühlschrank, Waschmaschine, Mikrowelle, Herd und Durchlauferhitzer.

3. Die Zweitunterzeichner beabsichtigen den Erwerb des o.g. Wohneigentums.

Sie schließen den vorliegenden Vorverkaufsvertrag, der folgende Klauseln enthält.

1.
Die Erstunterzeichnerin verspricht den Verkauf des o.g. Wohneigentums frei von Steuerschulden, Belastungen und Verbindlichkeiten an die Zweitunterzeichner ausgestattet mit Kühlschrank, Waschmaschine, Mikrowelle, Herd und Durchlauferhitzer. Und diese Versprechen den Kauf zum Preis von …………….Euros.

2.
Der vereinbarte Kaufpreis ist durch die Zweitunterzeichner in folgender Weise zu zahlen.
a. die Summe von ………..Euro zu Zeitpunkt der Unterzeichnung des vorliegenden Vertrages als eine Anzahlung, deren Empfang von der Erstunterzeichnerin zu quittieren ist.
b. Die Summe von ………….Euro zum Zeitpunkt der notariellen Vertragsschließung in Form eines von einer Bank bestätigten Schecks.

3.
1. Die Festlegung der notariellen Vertragsschließung ist Aufgabe der Zweitunterzeichner und soll am …………. stattfinden.

2. Zum Vollzug der vorherigen Klausel verpflichten sich die Zweitunterzeichner den Termin, die Uhrzeit und den Ort der notariellen Vertragsschließung wenigstens 15 Werktage vor dem Termin der Erstunterzeichnerin mitzuteilen.

3.Die Erstunterzeichnerin verpflichtet sich für die Wirksamkeit des Vertrages alle Dokumente das Wohneigentum betreffend an die Zweitunterzeichner auszuhändigen

4.Die Übergabe und die Übertragung des unabhängigen Wohneigentums erfolgt im dem Zustand, in dem es sich zum Zeitpunkt des vorliegenden Vorvertrages befand im Moment der Unterzeichnung des notariellen Vertrages.

5
1. Die Zweitunterzeichner sind verpflichtet, alle Kosten in Zusammenhang mit dem Verkauf namentlich die Grunderwerbssteuer und falls anfallend alle Notarkosten und alle Steuern und Verpflichtungen als Käufer zu tragen, ebenso wie alle Abgaben für das Wohneigentum ab dem Datum der Übernahme.
2. Die Erstunterzeichnerin ist verpflichtet, für alle laufenden Kosten aufzukommen die durch die Nutzung Wohneigentum durch sie entstehen, selbst wenn diese erst nach dem Datum der Übergabe bekannt werden.

6
Falls der Vorliegende Vertrag durch Verschulden der Zweitunterzeichner nicht zustande kommt, behält die Erstunterzeichnerin die geleistete Anzahlung.

7
Falls der vorliegende Vertrag durch Verschulden der Erstunterzeichnerin nicht zustande kommt, können die Zweitunterzeichner wählen zwischen:
a der Zahlung der doppelten Summe der geleisteten Anzahlung und der Erstattung aller bis dahin geleitsteten Zahlungen zur Realisation des notariellen Vertragsabschlusses.

b. dem gerichtlichen Vollzug des Vertrages auf Grundlage Art 830 des Zivilrechtes.

8
1. Der gesamte Schriftverkehr in Zusammenhang mit diesem Vertrag muss mit Einschreibebriefen zur persönlichen Aushändigung erfolgen.
2. Jede Änderung der Wohnanschrift muss allen beteiligten Parteien mitgeteilt werden

3. jede Änderung diese Vertrages muss schriftlich erfolgen und von allen Unterzeichnern gegengezeichnet werden.

9.
1. Der vorliegender Vertrag wurde von allen Unterzeichnern in gegenseitigem Einvernehmen und guten Willens unterzeichnet, gleichzeitig erklärt die Erstunterzeichnerin, dass keine juristischen Titel bezüglich des Wohneigentums vorliegen oder zu erwarten sind.
2. Zwischen den Unterzeichnern ist vereinbart, dass die Nichterfüllung einer Klausel diese Vertrages den gesamten Vertrag ungültig macht und juristische Schritte nach sich zieht.

10.
die Parteien kommen überein, dass jede Vertragsunklarheit oder die Aufhebung dieses Vertrages sowie weitere juristischer Folgen finden ausschließlich beim Gericht in ………..stattfinden werden.

11.
Beide Parteien erklären einen notariellen Kaufvertrag zu schließen und die Unterschriften notariell beglaubigen zu lassen.

Nachdem die Unterzeichner diesen vertrag gelesen haben und mit dem Inhalt einverstanden sind, wird er von Ihnen unterzeichnet.
Dieser Vertrag wird zweifach gefertigt, damit beide Parteien über ein Original verfügen.


Unterschriften
 
Danke Dir, Promessa ! Das macht alles Sinn. Unter den Voraussetzungen scheint mir die Anzahlung auch nicht bedenklich zu sein. Leistet man die Anzahlung bereits in Anwesenheit eines Notars, und in Form eines Bankchecks ?
 
Nein, der Notar ist nicht dabei.
Wir haben dafür gesorgt, dass Zeugen dabei waren, die die Übergabe der Anzahlung auf der Quittung für den Anzahlungsscheck bestätigt haben.
 
Ahja, vergessen, Scheck nur zur Verrechnung einer portugiesischen Bank. Wir würden in Deutschland dazu so etwa "garantierter Bankscheck" sagen.
 
Toll Promessa, hast dir sehr viel Mühe und Aufwand gemacht. Da ist ja nun auch wirklich alles detailliert gesagt.
Zu Petra Biergans Empfehlung für einen Notar aus dem Norden......
Bei super großen Problemen ist das sicherlich richtig.
Sonst ist allerdings ein guter vor Ort die richtige Wahl.
Der kennt "seine" Leute in den Behörden und weiß von welcher Amtsperson er sich bedienen lässt. (das ist eine Kunst beim "Richtigen" dran zu kommen)
Stolpersteine sind dann schnell beseitigt.
 
Bom dia,
habe ich sehr gerne gemacht, war gar nicht soviel Mühe und mit folgendem guten Ratschlag möchte ich mich auch wieder aus diesem Forum verabschieden.
Dein Makler ist nicht DEIN Makler, der Verkäufer bezahlt ihn und damit dürfte auch klar sein, wessen Interessen für ihn im Vordergrund stehen.
Er hat dir den deutlichen HHinweis darauf schon gegeben indem er immer sagt: "ask your lawyer".
Daher, wenn du die Sprache nicht perfekt sprichst und Verträge in portugiesisch nicht perfekt lesen und verstehen kannst, hol jemanden an deine Seite, der etwas davon versteht und sich auskennt. Besser is das
 
Und ich wollte grad schon nachfragen, ob du dich nicht registrieren möchtest...
Schade, dass du dich wieder verabschieden willst.
Deine Beiträge waren/sind sehr informativ und bereichernd!
 
laluna schrieb:
....Dann kannst Du -IN RUHE- als Käufer alle Eintragungen in den Grundbüchern vom Notar prüfen lassen. Lasst Euch nicht bzw. setzt Euch nicht selbst unter druck. Es gibt viele Stolpersteine beim Immobilienkauf (Besitzverhältnisse/Belastungen/Baugenehmigung) - vor allem in Portugal.
Zum Vergrößern anklicken....

...oh ja, das war meine größte Sorge!!
Wir haben vor ein paar Monaten ein Haus gekauft - über ERA Lagos - was richtig gut abgelaufen ist.

Zum Thema "eigenen Anwalt hinzuziehen" oder nicht möchte ich sagen, dass es bei ERA einen kostenlosen Service hierzu gibt. Bei uns gab es die Schwierigkeit, dass das Haus bereits vor 18 Jahren gebaut wurde, aber nicht komplett fertig gestellt war (bisschen Innenausbau fehlte und weder Wasser noch Strom waren jemals angeschlossen). Letzteres wurde dann doch zu einem Problem, da sich die Standards bei der Abnahme von EDP stark geändert haben.
HEUTE muss in jeder Etage ein Sicherungskasten vorhanden sein, sämtliche Steckdosen müssen über eine Kindersicherung verfügen und die Kabel mussten letztlich auch sämtlich ausgetauscht werden - weil....technikkram... :noplan:
Da wir eh kernsaniert haben, kam es darauf nu auch nicht mehr an.

Zurück zum Thema: ERA hat alles im Vorfeld geprüft (Licenca de -construcao/utilisacao/habitacao), Besitzverhältnisse usw., dann wurde der Vorvertrag gemacht und gleichzeitig die Anzahlung (ca. 5%) übergeben. Hiernach haben wir einen Termin im Grundbuchamt vereinbart, die Bankschecks für die Gläubiger/Verkäufer mitgebracht, die Steuern via Multibanco gezahlt, die Beurkundung im Hinterzimmer durchgeführt (ging flott) und danach noch die Beurkundungsgebühr via Multibanco gezahlt. Wir haben also den Kauf am "Balcao" erledigt.
Das geht natürlich nur wenn die Unterlagen sauber sind (Vorvertrag / Anwältin von ERA).
edit admin: Namen des deutschen RA entfernt - Datenschutz. Falls jemand mehr wissen will, bitte per PU kommunizieren. Chica. wollte 6.500€ für das Procedere, so haben wir knappe 2.000€ gezahlt. Halt nur die Steuern und Gebühren.
Wackelknie hatte ich schon, wie immer beim ersten Mal :) abba et hätt no allet jut jejangen. ERAs Anwältin hat auch sämtliche Anträge (Wasser/Strom usw) für uns gestellt. Bis auf die Problematik mit dem Strom ging alles glatt.
Will sagen, über eine Agentur ist man echt gut bedient. Sauber!
 
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