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Legalisierungsprobleme beim Hauskauf

Mafalda

Mafalda

Registriert
10. Dez. 2014
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25
Hallo, ich bins mal wieder mit meiner Hauskaufgeschichte....
Wir hatten uns mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt. Uns wurde vorab zugesichert, das alle Bauten auf dem Grundstück legal sind. Leider war dem nicht so. So stellte unser Anwalt fest. Der Pool ist nicht legalisiert, die Zisterne damit auch nicht. Nach Wochen haben es die Eigentümer nicht geschafft, eine Legalisierung zu erwirken. Angeblich sei alles kein Problem, würde aber ( unbestimmt ) lange dauern. Uns wurde nahegelegt, in den Vorvertrag aufnehmen, das der Verkäufer für die Kosten der Legalisierung verantwortlich sei. Würdet Ihr darauf eingehen ? Ich habe lieber klare Verhältnisse, bevor ich irgendwelche Anzahlungen mache, die schwer wieder einzutreiben sind. Es kann ja immer böse Überraschungen geben. zb wegen der ungenehmigten Zisterne, illegaler Wasserentnahme, Naturschutz, o.ä.
Hat jemand Erfahrung ?
 
Kosten der Legalisierung übernehmen? Hmm.. wenn die aber nicht möglich ist oder verweigert wird, dann entstehen auch keine Kosten und legal ist es immer noch nicht, das Haus aber bezahlt und umgeschrieben. Ich würde auf alle Fälle warten, bis alles legal eingetragen ist. Auf nichts einlassen. Weil so ist es dem Verkäufer sein Problem, ansonsten Deines.

Wenn schon die Zusicherungen nicht stimmen, dass alles legal ist, dann wäre bei mir die Warnlampe aber so was von an und ich würde mich auf keine Kompromisse einlassen. Wenn in Portugal bezahlt ist, dann ist das gelaufen und Du bleibst auf den Problemen und Kosten sitzen. Das geht bis zum Abriss der illegalen Bauten. Meine dringende Empfehlung. Unbedingt einen seriösen Anwalt einschalten oder mindestens mit einem portugiesisch sprechenden Bekannten in die Câmara gehen und sich alles dort genau erläutern lassen. Vorher prüfen, ob der "Erläuterer" nicht mit dem Verkäufer irgendwie verwandt oder verschwägert, befreundet ist.
 
Hallo Wolfgang,
Ja, das sehe ich genauso. Das Risiko wär dann meines. Ich kann mir als Kompromiss nur vorstellen, vom Kaufpreis einen erheblichen Teil einzubehalten, dh auf ein Sperrkonto zu legen, und erst nach erfolgreicher Legalisierung auszuzahlen. Der Betrag müsste die Kosten eines eventuellen Abrisses, Penalties und die Wertminderung des Objektes abdecken, wenn der Pool nicht legalisiert werden kann. Aber es ist sicher kompliziert, die Vertragsgestaltung, etc.
 
Wenn Du mich so fragst: Gehe bitte nicht von deutscher Kompromissbereitschaft aus und gütigem Einvernehmen ect. Die Mentalität hier ist entweder hopp oder topp. In dem Moment, wo Du einen Kompromiss anbietest, hast Du schon verloren. Es ist hier unverständlich und bestärkt nur in dem Glauben, nicht nachzugeben. Kompromissvorschlag bedeutet Schwäche.

Er will verkaufen. Du bist am längeren Hebel. Also bei so einer Situation lieber auf "Nummer sicher" - 2000 bis 3000 € in einen guten Anwalt investieren. der spart dir das 3 und 4-fach wieder ein. Und lass Dich nicht einlullen - das geht manchmal bis zu filmreifen Zornes- bzw. Tränenausbrüchen. Bleibe hart und nimm Dir einen Anwalt.
 
Hallo,
Ich kann Wolfgang in jedem Punkt zustimmen. Bei unserem Hauskauf war es so ähnlich wie bei euch. Danach fehlte die Wohnlizenz usw. So hat es sich über 15 Monate
bis zum Notartermin mit Bezahlung hingezogen. Erst bezahlen wenn alles legal erledigt ist. Du schreibst von "unser Anwalt" was sagt der denn dazu?
Bei uns bestand der Verkäufer darauf, dass wir seinen Anwalt auch nehmen. Wir haben dann parallel (praktisch heimlich) dazu einen eigenen Anwalt konsultiert, der uns sehr gut Schritt für Schritt beraten hat. Kurz vor Vertragsunterschrift teilte uns "sein/unser" Anwalt mit, dass er uns eigentlich nicht vertreten kann, er könne ja nur für eine Partei zuständig sein. Jetzt waren wir froh durch unseren (geheimen) Anwalt gut beraten worden zu sein. Zu guter Letzt wollte uns "unser" Anwalt noch die bisher angefallenen Kosten in Rechnung stellen, das hätten wir ja mit dem Verkäufer so ausgemacht(sei ihm vom Verkäufer mitgeteilt worden). Haben wir natürlich nicht gemacht, wir hatten ja keinen Auftrag an den Anwalt vergeben. Das war unsere unendliche Geschichte.
Geli
 
Hallo Geli,
Hattet ihr einen Vorvertrag mit Anzahlung gemacht und dann 15 Monate bis zum Notartermin gewartet ?
 
Olá Mafalda,

auch wenn es vielleicht schwer fällt - mein Tipp- FINGER WEG! Getreu nach dem Motto: auch andere Mütter haben schöne Töchter werdet Ihr auch ein
anderes passendes Haus finden.
 
Nein mafalda. Wir hatten keinen Vorvertrag. Zuerst wollten wir einen machen aber der Verkäufer lehnte strikt ab. Warum wissen wir nicht, sind aber im nachhinein froh keinen gemacht zu haben. Danach wollten er unbedingt einen aber wir nicht mehr. Bis zu Erteilung der Wohnlizenz dauerte es allein 8 Monate (Camara schaute sich Objekt und die Umbauten mit den Plänen an, dann Bezahlung, dann Lizenzerstellung) unser Anwalt sagte uns damals(wußten wir nicht) dass ohne wohnlizenz mit dem Haus nichts anzufangen ist(nicht betreten, nicht renovieren, nicht vermieten, gar nichts also)
Wir waren froh nicht bezahlt zu haben, denn wir wußten damals ja nicht ob es jemals wieder für das Haus eine Wohnlizenz geben wird. Bei unserem Haus mit Grundstück ca 20km/Min. Vom Meer ist es ländliches Gebiet und damit müssen die Nachbarn dem Kauf zustimmen. Allein diese Anschreiben mit Zustimmungen unsw. dauerten schon seine Zeit(dann Nachbarn verstorben-Erben finden usw.)
Das Grundbuch ist ja auch nicht so aktuell in Portugal. Aber da wir so lange warten mußten bis alles legal über die Bühne gehen konnte, konnten wir jetzt noch mal nachverhandeln, denn ein älteres, länger leerstehendes Haus wird ja nicht besser. Hatte also etwas Gutes zu warten und keinen Vertrag zu haben . Sei Vorsichtig mit deiner Unterschrift und manchmal lohnt sich das Warten.
Grüße Geli
 
Zuletzt bearbeitet von einem Moderator:
Nja, naja, ...in dem Fall muss ja nur der Pool legalisiert werden, nicht das gesamte Objekt. Das Schlimmste was passieren kann, ist das der Pool auf Kosten des Verkäufers abgerissen werden muss.

Hallo Geli,
tolle Geschichte ! Da habt ihr wirklich Nerven gezeigt. Ich hätte da schnell die Geduld verloren. Ich hoffe, ihr habt einen guten Kauf gemacht.
 
Mafalda, nur ist so eine Sache und der Ausgang ist völlig unklar. Tatsache ist, du kaufst ein Objekt mit Pool, es hat seinen Wert incl. Pool. Für diesen Wert zahlst du schon mal Grunderwerbssteuer obwohl der Pool nicht legal ist.
Dann gehört dir das Objekt incl. illegalem Pool. Egal, was danach passiert, es bist immer du als Eigentümer verantwortlich, der Verkäufer wird vielleicht irgendwann die Kosten für die Lagalisierung, so sie denn möglich ist, erstatten. Wenn das denn so einfach "nur" legalisiert weden könnte, hätte er es gemacht.
Das kann alles irgendwann gut verlaufen, es kann aber auch eine unendliche Geschichte mit viel Ärger werden.
 
Mafalda schrieb:
So stellte unser Anwalt fest. Der Pool ist nicht legalisiert, die Zisterne damit auch nicht.
Zum Vergrößern anklicken....

Also den Anwalt hat er ja schon, da braucht er nicht noch einen.
Mafalda, kann es da beim zweiten Satz zu einem Missverständnis gekommen sein?
Im Außenbereich wird gewöhnlich kein Pool genehmigt.
Daher wird dann üblicherweise eine Zisterne beantragt und auch genehmigt. Woraus dann ein Pool wird.
Das ist das ganz normale Prozedere. Ich kenne im Außenbereich eigentlich nur dieses übliche Schema.
Viele Engländer und Deutsche meinen ohne Pool geht es nicht.
Später stellt dann der Eigentümer fest, er hat die ganze Arbeit (die anderen den Spass) und verbraucht eine Menge Wasser und Geld.

Notfalls muss der Pool zugeschüttet werden (falls Auflage) und es entsteht ein großer Blumenkübel.
Das sind überschaubare Kosten.
Damit dir keine zusätzlichen Kosten entstehen, sollte dein Anwalt sich halt vertraglich was einfallen lassen, falls der eher seltene Fall des Rückbaus ansteht.

@geli, die Nachbarn hatten vielleicht ein Vorkaufsrecht zu deinem Kaufpreis gehabt.
Sie müssen dem Kauf aber nicht zustimmen. Sonst wäre es in der Praxis ein hauen und stechen auf dem Lande........
 
Hallo mighty mouse,
die Zisterne wurde wohl ohne Antrag gebaut. Ich stelle mir vor, das man für die Entnahme von Grundwasser eine Genehmigung braucht. Jedenfalls müssen die Verkäufer nun nachträglich ein Projekt für den Pool und / oder die Zisterne einreichen.
 
Nein mighty Mouse, die Nachbarn hatten kein Vorkaufsrecht wegen des Preises. Es mußten sämtliche angrenzenden Nachbarn angeschrieben werden, damit dem Nachbarn die Möglichkeit gegeben wird seine landwirtschaftliche
Fläche zu vergrößern. Die Nachbarn konnten nicht das Haus kaufen sondern nur die Grundstücksfläche.
Es gibt hierzu einen guten Artikel von Dr. Rathenau im Internet über das gesetzl Vorkaufsrecht Dritter beim
Immobilienerwerb. Siehe auch ESA nr.9 2008
Ja mighty mouse man lernt in Portugal niemals aus.
Grüße Geli
 
@geli, das nennt man auf deutsch Vorkaufsrecht.
Wie vieles in Portugal ist auch dies aus dem französischen Recht übernommen (Code Napoléon).

Ist zwar nicht das Thema hier, aber weil so viele Ausländer hier schwer ins schwimmen geraten, ein Beispiel.
Jemand kauft ein Grundstück mit Haus drauf von 4,020ha.
Das Haus auf dem das Grundstück steht ist ausgewiesen mit 905 Quadratmeter.
Das ist das sogenannte predio urbano.

Die Grösse des sogenannten predio rustico ist dann 3,9295ha.
Dieses predio rustico muss den angrenzenden Nachbarn zum Kauf angeboten werden und zwar zum Preis, welcher im Kaufvertrag für das predio rustico detailliert reingeschrieben worden ist.
Wenn ein Ausländer die Quinta kauft, ist das Angebot vom Preis her für die Nachbarn eh hypothetisch. (Quinta ist übrigens eigentlich immer das Land und nicht das Haus, was oft verwechselt wird. Auf einer Quinta braucht kein Haus zu stehen)
Der Rechtsanwalt (wenn clever) setzt für die Antwort eine Frist. Die meisten werden daher gar nicht antworten.
Manchmal hats für ein Grunstück keine Erben oder sie sind nicht auffindbar.
Dann wird die ganze Chose irgendwann mal im Amtsblatt veröffentlich und alles geht seinen Gang.

----Oft ist es aber so und war lange gängige Praxis, dass irgendwann zb. ein Schäfer mit zwei Kollegen als Zeugen aufs Amt kommt und behauptet, bevor die Familie xy nach Brasilien ausgewandert ist, hat sie ihm 1959 das Stück Land für 5 Lämmer und drei Schweine abgetreten. Dann wurde es auf seinen Namen umgeschrieben.-----
Lieben Gruss
 
Hey Mafalda hat sich da was getan?
Kann es sein, dass versehentlich in deiner Beschreibung was falsch ist?
Eine Zisterne ist eigentlich ein Behältnis (in P gewöhnlich 6-15m3) das normalerweise unter der Erde ist und Oberflächenwasser idR. vom Hausdach auffängt.
Viele Dörfer im Hinterland der Algarve sind erst nach 2000 ans öffentliche Wasser angeschlossen worden (nur die es wollten, einige haben auch abgelehnt).
Die Häuser in diesen Dörfern haben so ziemlich alle eine Zisterne und eine Genehmigung dafür wird da wohl mehr eine Rarität sein.
Du schreibst aber in deinem letzten Beitrag von "Entnahme Grundwasser". Daher ein paar Fragen.

Ist das Haus ans öffentliche Wassernetz angeschlossen oder ist da eine Selbstversorgung?
Wenn letzteres, ist da ein Brunnen mit Brunnenpumpe oder eine Tiefenbohrung mit Pumpe.
Wenn letzteres, liegt eine Genehmigung für die Tiefenbohrung vor und wie tief wurde gebohrt?
Für eine Bohrung muss unbedingt eine Genehmigung vorliegen und da hats auch noch ein paar Sonderheiten,
denn kein Mensch in Portugal hätte je gedacht, dass die Ausländer (aus der 2.+3. Generation) so enorme Mengen Wasser verbrauchen
und im Sommer ständig ihren Garten unter Wasser setzen. Teilweise muß schon 170m gebohrt werden, so weit ist der Grundwasserspiegel gesunken.
Die Zisterne ist das vielleicht ein Wassermagazin und falls Selbstversorgung, liegt die höher als das Haus? Oder ist das Magazin nur zum Bewässern vom Garten?
Lieben Gruß
 
Hallo mighty mouse,
Ja, Du hast Recht. Es ist keine Zisterne, sondern ein Brunnen mit Brunnenpumpe. Keine Tiefenbohrung.
Mit der Legalisierung wurde vom Verkäufer ein Architekt beauftragt.
 
Mhhh, Architekt ist nicht das beste.
Der kann auch was, wenn er es falsch anfängt kaputt machen, denn der kennt sich gewöhnlich nicht so mit den Gesetzen und Tricks aus.
Bleibt nun die Frage, das Wassermagazin und falls Selbstversorgung, liegt das höher als das Haus? Oder ist das Magazin nur zum Bewässern vom Garten?
Und wie groß ist der Pool.
Evtl. kann man dann so wie tausende andere es auch gemacht haben, den Swimmingpool anders deklarieren.
 
Wir möchten ein Haus mit Pool und Garage kaufen. Haus, Pool und Garage stehen korrekt im Grundbuch und es gibt eine Wohnbescheinigung. Im Grundbuch hat die Garage noch einen Lagerraum. In Wirklichkeit befindet sich dort aber auch ein Badezimmer.
Da wir das Haus vermieten möchten, sind wir verunsichert, ob wir überhaupt eine Vermieterlizenz erhalten, da ja die Garage "illegal" umgebaut wurde. Gibt es hierzu Erfahrungen / Ratschläge? Ist z.B. eine nachträgliche Legalisierung / Änderung der Nutzung möglich?
Danke für Antworten, Etna
 
Wenn mit "Vermieterlizenz" Alojamento Local gemeint ist, wäre ich zurückhaltend. Oder ist eine andere Lizenz gemeint?
Wie verhält es sich denn allgemein in deiner zuständigen Gemeindeverwaltung mit solchen Lizenzen. Gibt es Überlegungen der Begrenzung in der Gemeinde?

Wenn ihr das erst kaufen wollt, würde ich als Ausländer nur " legalisiertes" kaufen. D.h.der Verkäufer legalisiert den Schwarzbau vor dem Verkauf. Nachträglich legalisieren hat das Risiko des ungewissen Ausgangs.
Eine konkrete Beantwortung deiner Frage ist wohl nur durch einen Fachmann vor Ort möglich, der zumindest die Pläne und Unterlagen gesehen hat.
 
Ja, Alojamento Local ist gemeint. Wie es sich allgemein in der Gemeinde (Algarve / Lagoa) verhält, weiß ich nicht. Unser Anwalt konnte uns leider (obwohl doch eigentlich Fachmann?!) nicht weiterhelfen.
Er meinte, dass bei der Begehung auch Grundriss und Realität verglichen werden und wenn Unterschiede festgestellt werden, keine Lizenz vergeben wird.
Wir haben nun dem Verkäufer erstmal mitgeteilt, dass wir das Haus nur kaufen können, wenn er das Bad nachträglich legalisieren lässt. Er meinte, sein Nachbar hätte das vor ein paar Jahren auch gemacht...
Leider gibt es zu diesem Thema überhaupt keine verlässlichen Informationen. Vielleicht hat ja noch jemand Erfahrungen mit derartigen Fällen gesammelt.
Da wir weiterhin an dem Kauf der Immobilie interessiert sind, werde ich meine Erfahrungen in diesem Thread weiter schildern.
LG, Etna
 
Da wäre ich vorsichtig. Selbst wenn der Verkäufer alles noch legalisiert können z. B. Nachbarn mit einer A.L. nicht einverstanden sein und das dann boykottieren. Warum ist der Anwalt zurückhaltend? Da würde ich genau hinterfragen, in der Gemeinde genaue Auskünfte über das Kaufobjekt einholen, evtl. 2. Anwalt hinzu ziehen. Da scheint offensichtlich irgend etwas faul zu sein.
 
etna schrieb:
Ja, Alojamento Local ist gemeint.

Leider gibt es zu diesem Thema überhaupt keine verlässlichen Informationen. Vielleicht hat ja noch jemand Erfahrungen mit derartigen Fällen gesammelt.
Zum Vergrößern anklicken....

Wenn die AL Lizenz für dieses Objekt eine Kaufbedingung für euch ist, vergiss es.
In unserer Wohnanlage hat so eine Begehung wegen "Schwarzbau" vor 3 Jahren stattgefunden. Bis heute ist die Lage ergebnisoffen in der Bearbeitung.

Die verlässliche Information wirst du so wohl nicht bekommen, sondern nur am lebenden Objekt. Antrag stellen und hoffen, dass es klappt.
Erfahrungen anderer werden nicht nützlich sein, weil man sich nicht darauf berufen kann.
Wenn der Verkäufer die Legalisierung hinkriegst, kann man hoffen, dass es klappt. Aber bei der derzeitigen Diskussion über Alojamento Local würde ich keinerlei Prognose wagen wollen.
 
Muss die AL Lizenz nur 1x beantragt werden und wird dann immer wieder verlängert oder ist sie zeitlich begrenzt / gibt es weitere Kontrollen?
 
Das Gesetz überlässt die Regelung von Einzelheiten den jeweiligen. Gemeinden.
In Lissabon haben einzelne Stadtteilgemeinden z. B. erteilte Lizenzen wiederrufen, weil es Beschwerden aus der Nachbarschaft gab.
Nochmal, meine persönliche Meinung Stand heute. Wenn die AL Voraussetzung für den Kauf sein sollte, lass im Moment die Finger davon. Das Gesetz ist zu neu, um Erfahrungen damit zu machen.
 
Zuletzt bearbeitet:
Hier als Ergänzung zu dem Thema ein Link zu einem Artikel, in dem viele Neuerungen beschrieben wurden:
https://observador.pt/2018/07/18/alojamento-local-o-que-muda-porque-muda-e-os-riscos-da-mudanca/
und:
https://eco.pt/2018/07/21/esta-e-a-nova-lei-do-alojamento-local-saiba-tudo-o-que-vai-mudar/

und hier ein Aufsatz von Dr. Rathenau zu dem Thema mit der wichtigen Aussage:
Über den Antrag auf Ausstellung der Vermietungslizenz entscheidet die örtliche Gemeinde
(Câmara Municipal).
Dieser Link ist leider nicht mehr erreichbar
 
Vielen Dank für die Links, die portugiesischen kannte ich noch gar nicht.
Nun ehrlich gesagt benötigen wir nicht zwingend eine AL, gerne würden wir das auch schwarz machen, aber da stellt sich schon die Frage, wie intensiv die portugiesischen Behörden nach Schwarzvermietungen suchen, also z.B. bei den einschlägigen Portalen prüfen, ob ein angebotenes Angebot auch eine AL hat. Insofern wäre und eigentlich lieber eine AL zu besitzen und halt nicht alle Einnahmen bei der Steuer anzugeben ;-)
Unser Anwalt hat uns erzählt, das eine eventuelle Strafe bei ca. 700,-EUR liegt, was mir ehrlich gesagt sehr niedrig erscheint. Da müsste ich das Haus ja nur 5 Tage vermieten und hätte die Strafe wieder raus...
 
Die im Finanzamt sehen das natürlich ganz anders - und sind schon lange so schlau, das Internet zu durchforsten. Am liebsten haben sie, wenn noch ein Belegungsplan online ist. Die 700 € sind nur für den Verstoß wegen Nichtanmeldung der A.L. Weitaus schlimmer ist das Vergehen der Steuerhinterziehung und das ist auch in Portugal ein Straftatbestand. Ich würde das nicht öffentlich stehen haben wollen, auch wenn durch den Benutzernamen kein Bezug auf die Person hergestellt werden kann und biete deshalb an, den Beitrag #28 zu verbergen, wenn das gewünscht wird.
 
Ich will jetzt nicht das zu ausführlich kommentieren - aber öffentlich bekanntgeben das man Steuerhinterziehung betreiben will - und das anscheinend auch noch normal zu finden - finde ich einfach zu k****** !

Und ich bin noch soo doof und importiere meinen deutschen Wagen um die KFZ-Steuer in PT zu zahlen weil ich da auch die Strassen nutze :-(

Hans
 
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