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Jetzt wird es Ernst. Grundstückskauf demnächst.

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12. Mai 2016
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Liebes Forum,
Unser Traum vom Leben in Portugal kommen wir langsam näher. Wir haben ein tolles Grundstück gefunden, eine Kaufabsichtserklärung unterschrieben. Jetzt folgt natürlich der Grundbucheintrag, Steuernummern, und was man sonst noch alles braucht. Es ist schon in Deutschland nicht einfach, alles beim Grunderwerb richtig zu machen, im Ausland ist es naturgemäß schwieriger.
Zu dem Makler habe ich vertrauen, auch wenn er sicherlich eher die Interessen vom Verkäufer vertritt (der bezahlt ihn schließlich auch).
Jetzt meine Frage an Euch: Ist es ratsam (notwendig) einen Anwalt hinzuzuziehen?
Der Makler möchte ein Büro mit dem Papierkram beauftragen, welches für Grunderwerb spezialisiert ist. Auch einen Übersetzungsservice ins Deutsche könnte er organisieren. (Unser portugiesische Sprachschatz ist noch nicht so sehr ausgebaut.)

Für Ratschläge und Tipps bin ich sehr dankbar, nur bitte schnell, in den nächsten Wochen soll alles über die Bühne laufen.
 
Was soll man da antworten.....
Wo ist das Grundstück? Einen Anwalt hinzuziehen ist immer ratsam, notwendig ist es nicht. Wichtig ist, dass auf dem Grundstück auch entsprechend gebaut werden darf und die Infrastruktur vorhanden ist. Das erfährt man auf der zuständigen Câmara. Bei Maklern gibt es solche und solche. Ist es ein großer Makler mit Referenzen?

Allgemein gilt: Zu viel vertrauen in Worte sind immer schlecht - und wer Verträge unterschreibt, die mehrere Tausend Euro kosten und die er nicht lesen kann (Sprache) ist eigentlich selber schuld, wenn er das macht und Worten von "Fremden" vertraut. Bin ich letztes Jahr beim Kauf meines Wohnmobiles auch darauf reingefallen. Meine Meinung. Kann gut gehen, muß aber nicht !!! 4 Augen sehen immer mehr als 2, also Anwalt ist nicht schlecht, sofern es ein Anwalt ist, der nicht vom Makler empfohlen wurde
 
Hallo Einwanderer,
"Nichts ohne meinen Anwalt" war und ist meine Devise seit vielen Jahren und insbesondere bei größeren Transaktionen im Ausland. Gerade auch, wenn ich weder den Vertragstext verstehe, noch die Rechtslage im betreffenden Land kenne. Daher hast du aus meiner Sicht bereits etwas voreilig mit der Unterschrift unter ein Vertragsdokument gehandelt, das Du nur "Absichtserklärung" nennst, das aber auch bereits mehr sein könnte. Also empfehle ich dir dringend die Einschaltung eines Anwaltes vor Ort, der sich natürlich mit Dir verständigen können muss.
 
Hallo,

m. E. kann man es ohne eigenen Anwalt riskieren, wenn man einen internationalen und zertifizierten Makler hat. Wir waren damals an Remax geraten und es lief alles völlig problemlos, da dieser Makler nur Geschäfte aufnimmt, die "wasserdicht" sind und das Geld Zug um Zug gegen Unterschrift beim Notar floss und dieser online die Grundbucheinträge vornahm. Nur die Anzahlung war ohne Notar, was aber für mich schlimmstenfalls als Lehrgeld buchbar gewesen wäre.

Eine Grundbuchauskunft bekommt man auch problemlos im Vorfeld recht günstig bei einem/einer Solicitador(a).

Recht informativ sind auch solche Aufstellungen.

Wie gesagt: das war damals bei uns so und ist KEINE Garantie. Ich empfehle: lesen, lesen, lesen, informieren (Tante Google ist da super!) und ganz sensibel auf den Bauch hören und niemals etwas zu euphorisch abschließen.
 
Danke für die Antworten.
Natürlich ist es kein Fehler einen Anwalt mit ins Boot zu nehmen. Den Link von "laluna" hatte ich auch schon gefunden und dort angefragt, mit welchen Kosten ich zu rechnen hätte. In dem ausführlichen Antwortschreiben werden alle möglichen Gefahren dargelegt und suggeriert, dass es ohne Anwalt auch nicht geht. Die Vergütungspauschale beträgt dort 3500 Euro + 23% Tax! Für mich sieht das nicht gerade günstig aus.
Die Sprachbarriere könnte durch einen Übersetzer gelöst werden, ich denke, das kommt billiger.

Der Makler ist einer der ERA- Agenturen. Die Grundbucheintragung wird ebenfalls wie bei "laluna" online durchgeführt. Ich muss noch in Erfahrung bringen, ob die Bezahlung dann über den Notar erfolgt. Baurechtlich sollte es keine Bedenken geben, der Flächennutzungsplan liegt mir vor. Der Vorbesitzer hatte auch ein (viel größeres) Projekt schon genehmigt bekommen. Wasser und Strom sind direkt vor Ort.

Wie ich schon schrieb, mein Bauchgefühl sagt mir, dass ich dem Makler vertrauen kann. Da gibt es natürlich weder Garantie noch Siegel.

Falls Euch noch was einfällt, ich bin für jede Anregung dankbar.


PS.: Ich werde hier berichten, wie ich mich am Ende entschieden habe und wie es gelaufen ist. So bleibt es auch für Euch spannend ;-)
 
4300 € pauschal dafür, dass man Rechtssicherheit hat, erscheint mir nicht zu teuer, wenn es sich nicht nur um ein 50.000 € Projekt handelt. Aber es muß jeder wissen, was er macht. Im Endeffekt wollen sie alle nur dein Bestes, nämlich dein Geld.
 
Grundsätzlich rate ich auch zu einem zweisprachigen Anwalt, einen Vertrag in dieser Größenordnung muss man eindeutig verstehen können. Ich kann den Kontakt zu einem preiswerten und seriösen Anwalt (hat in Deutschland studiert und spricht somit fließend deutsch) gerne weitergeben.
Das kostet bei ihm keine EUR 3.500,00.
 
@ helmutk:
ich habe zwei Informationen noch nicht preisgegeben. Wir kaufen ein Grundstück etwas nördlich von Lissabon (Torres Vedras) zum Preis von 70.000 Euro.
Also nützt mir ein Anwalt an der Algarve vermutlich wenig. Sollte "dein" Anwalt aus Lissabon sein, dann schicke mir bitte den Kontakt.
 
Stolzer Preis für ein Grundstück. Sie hatten angefragt und von mehreren Seiten den gut gemeinten Rat erhalten, besser einen Anwalt hinzuzuziehen. Was Sie machen, ist und bleibt natürlich Ihnen überlassen. Nur wenn Sie ohnehin schon bei dem Makler auf gut Glück kaufen wollen, was wäre dann die Grundlage der Frage? Grundstückskauf ist immer gefährlich und es lauern Probleme, auf die man in Deutschland nicht kommt. Es kann z. B. passieren, dass ein Haus darauf gebaut wird, alles war ja "in Ordnung" - und dann kommt plötzlich ein früherer Erbe des Grundstückes daher und sagt artig Danke.... Es gibt hier so viele Bestimmungen und Ausnahmen, Wegerechte, Pflückrechte, ist der Verkäufer auch berechtigt, das Grundstück zu verkaufen oder gibt es noch weitere Erben, besteht eine Belastung auf dem Grundstück (was der Käufer automatisch mit übernimmt). Kann dann tatsächlich auch darauf gebaut werden. Wenn ja unter welchen Auflagen. Das ließe sich noch beliebig fortsetzen. Deshalb auch die wohl gemeinte Empfehlung, einen Anwalt hinzuzuziehen, auch wenn er ein paar Tausend € kostet. Die Recherchen für das Grundstück sind im Regelfall sehr zeitaufwändig. Er spart Ihnen aber vielleicht 70.000 €. Den Makler und den Verkäufer interessiert das auch nicht. Hauptsache Sie kaufen. Das ist Ihre Verpflichtung, sich vorher genau zu informieren. Sie kaufen automatisch nach den vorliegenden Gegebenheiten, ob die Ihnen bekannt sind oder nicht, ist zweitrangig.
 
....passt auf, dass kein Wegerecht o. ä. auf dem Grundstück lastet. Das gibt früher oder später nur Ärger.
 
Ist ein Preis von knapp unter 10 Euro /qm2 mit einer recht guten Infrastruktur wirklich teuer? (Bebaubare Fläche über 550m2)
Wegerecht halte ich für eher unwahrscheinlich, schlechter sind natürlich die Gefahren, die Wolfgang schildert abzuschätzen.
Was habe ich mir von Euren Antworten hier erhofft?:
Zunächst einmal, ob es überhaupt möglich ist, ohne RA zu agieren. Dann vielleicht Erfahrungen, positive/negative, mit oder ohne Anwalt.
Zuletzt natürlich auch Informationen zu den Kosten, die Euch für einen Anwalt entstanden sind.

Inwieweit kann ein Anwalt einen schützen, wenn alte Lasten zur Zeit nicht bekannt sind? Geht dann der mögliche Erbe leer aus, auf dessen Grund ich gebaut habe?
 
Geht dann der mögliche Erbe leer aus, auf dessen Grund ich gebaut habe?
umgekehrt. Sie gehen leer aus. Das Grundstück wurde widerrechtlich verkauft. Dem Erben gehört nach wie vor alles. Sie haben einen Anspruch gegenüber dem Verkäufer. Ob der durchgesetzt werden kann, ist dann sehr fraglich. Oft werden auch "Vorverträge" gemacht mit 10% Anzahlung. Das oft nicht nur mit einem, sondern mit mehreren "Kaufwilligen". Sollte der Käufer aus irgend einem Grund nicht mehr kaufen wollen, sind die 10% futsch. Dabei spielt es keine Rolle, welcher Grund das ist. Sie sehen, dass es viele Fallstricke gibt, die ohne genaue Kenntnis der vorhandenen Gegebenheiten schnell sehr viel Geld kosten können.
 
Interessant wäre eine Antwort auf diesen Teil meiner Frage: Inwieweit kann ein Anwalt einen schützen wenn alte Lasten zur Zeit nicht bekannt sind?
 
@ Einwanderer, ich glaube du nervst etwas im Moment. Wenn Du ohnehin alles besser weisst, kein Geld für fachliche Beratung ausgeben möchtest und vermutlich sowieso machst was Du für richtig hälst, warum fragst Du uns dann?
 
@Theophanu
tut mir leid dich zu nerven. Brauchst ja nicht mitlesen. Ich weiß es nicht besser, möchte jedoch das Geld sparen, wenn sich das Risiko in Grenzen hält. Und natürlich mache ich, was ich für richtig halte. Du etwa nicht? Aber ich bin gerne bereit Eure Erfahrung in meine Entscheidung mit einzubeziehen. Leider hat noch keiner erzählt was bei ihm alles schief gelaufen ist, sondern es gab nur Warnungen was alles passieren KÖNNTE. Und selbstverständlich: Wer Gürtel, Hosenträger, Garantie und Zusatzversicherung liebt, kommt um einen Anwalt nicht herum.
 
Ich bin nicht der Meinung, dass "Einwanderer" hier nervt und ein Forum lebt von den Fragen.

Es ist für viele verwirrend und überraschend, dass es in Portugal ein ganz anderes Erbrecht gibt, welches, für deutsche Verhältnisse, unglaubliche Besitzverhältnisse hervorrufen kann, die im Erwerbsfall von Grundstücken/Immobilien zu viel Ärger führen.

Fakt ist doch, dass es immer zwei Personengruppen gibt: die Einen (vielleicht haben sie auch schlechte Erfahrungen gemacht oder haben einfach keine Zeit für Recherchen) sind eher ängstlich und machen nix selbst; brauchen fast zum Hose zumachen einen Fachmann und die Anderen erarbeiten sich vieles selbst, recherchieren und wägen ab, wie "gefährlich" es ist, es ohne sog. Fachleute zu machen. Man darf nur am Ende nicht meckern, wenn es in die Hose geht bzw. man Geld unnütz ausgegeben hat. Somal es mit Anwalt auch kein Garant ist, dass alles ohne Probleme läuft....

ICH finde es von Vorteil, dass ERA ein internationaler Anbieter mit gewissen Standards ist und würde mittels notarieller Auskunft bzw. Solicitador(a) prüfen, ob es irgendwelche Ungereimtheiten bei den Besitzverhältnissen des Grundstückes gibt. Ferner ist wichtig, ob es sich auch wirklich um bebaubares Land (Urbanisation?) handelt und kein Naturschutzgebiet o. ä. dagegen spricht (wenn ich Beitrag #11 lese, fällt das wohl weg?!).
 
Danke für den Tipp laluna. Ich bin zwar davon ausgegangen, dass die Besitzverhältnisse bei der Online-Eintragung abgeglichen werden. Das werde ich aber explizit nachfragen, bzw. prüfen lassen.
 
Ich möchte auch wissen wie "Einwanderers" DingDo ausgeht!!

Wir haben damals auch über ERA Lagos gekauft und deren Anwältin alles machen lassen - Service der Agentur - Paulo ist zwar Portugiese, weiß auch um Fallstricke, ist aber der Amtssprache auch nicht 100 % mächtig (eher 30% :whistle: )
Für uns war es insoweit auch ein pequeno "Blindflug" irgendwie.... aber.. et hätt no allet jut jejangen :cool:

Wir standen vorher in Verhandlung mit Haus & Grund in Monchique/Alferce, da sah es komplett anders aus!!! Wegerechte/Pfückrechte (teilweise unmotorisiert - also nur zu Fuß..etc. pp.) ganz witzige Dinger. Dann kam plötzlich ein Nachbar um die Ecke und meinte, ein Teil des Grundstücks hätte der Vorbesitzer ihm verkauft, er war aber noch nicht beim Grundbuchamt... lauter son Zeugs... m.W. reicht in P ja ein bekritzelter Bierdeckel als Kauf (vor) vertrag. Dann hatten wir die Nase voll. Egal was der Makler sagt.

Wie gesagt, ich erwarte die Fortsetzung! und selbstverständlich ein Happy End... :)

Elli & Paulo
 
Hallo,

um es kurz zu machen:
Ich und einige meiner Geschäftspartner haben in den letzten 3 Jahren mehrere Objekte in PT gekauft.
Mein dringender Rat : Ohne Anwalt nichts unterschreiben. Es gibt viele Pfeifen auf diesem Gebiet (wie überall). Es gibt wenige Makler die vertrauenswürdig sind. Ohne professionelle Begleitung eine Immobilie zu kaufen ist grob fahrlässig. Wer hier Geld sparen will ist schlichtweg D....

Wen es interessiert: Ich kann sehr guten Gewissens Empfehlungen abgeben. Dann bitte PN.

Peter
 
Danke an alle, die hier an dem Thema beteiligt haben. Einige Tipps habe ich beherzigt, andere hinterfragt.
Es hat auch ohne Anwalt alles hervorragend geklappt. Eigentumsverhältnisse, Rechte Dritter, vergangene und künftige Nutzung, alles wurde im Vertrag zweifelsfrei festgehalten. Die Bezahlung erfolgte über den Notar. (Das ist in Portugal im Gegensatz zu Deutschland NICHT üblich!) Auf den Dolmetscher hätte ich nicht verzichten wollen, denn nur so kann man 100%ig sicherstellen, dass es nicht eine Passage im Vertrag gibt, welche einem nicht passt. Die 185 Euro für den Übersetzer fand ich gut angelegt.

Damit ist der Thread-Titel abgearbeitet :)
Vielleicht eröffne ich in Zukunft einen Thread der dann heißt : Jetzt wird es Ernst, Hausbau demnächst
 
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